图片来源：征探君

刚刚因为债券成功展期而松了一口气的富力，心又提到了嗓子眼。

12月12日，有市场传闻称，富力集团联席董事长张力因涉嫌行贿在伦敦被逮捕。针对外媒的负面报道，当日晚间23:30，富力集团紧急回应称，张力因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，公司正针对此错误指控采取法律行动。

(相关资料图)

此外，针对“其在当地法院支付1500万英镑（约合人民币1.29亿元）的保释金后才暂获释放”的传闻，12月13日，富力地产（02777.HK）发布公告表示，公司知悉有媒体报道伦敦法院就与美国一宗有关Z&L Properties Inc.的待决案件向公司董事张力授出保释。

“本公司澄清：其并无就保释提供任何保证金、其于Z&L Properties Inc. (由张力及其关联方拥有)并无权益及该案件将不会对本公司的业务及营运有任何重大不利影响。”富力地产方面表示。

不过，资本市场对于富力的解释并不买账。截至12月13日收盘，富力地产报2.15港元/股，同比下跌11.52%。

真真假假、虚虚实实的传闻背后，关于富力集团以及张力的海外投资也引发大众的广泛好奇。

01

海外资产版图

富力地产2021年度报告显示，目前，公司海外项目主要分布在澳大利亚、英国、马来西亚和柬埔寨。

去年，富力地产在上述4个地方的销售额分别为11.93亿元、9.09亿元、4.2亿元和3.92亿元。其中，位于澳大利亚和英国的项目销售额分别同比增长175%和76%；位于马来西亚和柬埔寨的项目业绩并不理想，销售额同比减少50%和26%。

富力地产还积极在海外囤地。财报显示，截至2021年底，富力地产在海外的总建筑面积约为626.1万平方米。值得一提的是，富力地产在华东地区的总建筑面积也才562.3万平方米，在中南地区的总建筑面积约为655.5万平方米，在西南地区的总建筑面积约为545万平方米。富力地产在海外的项目面积赶得上在国内一个大区的建筑面积。

此外，富力地产还在海外投资了柬埔寨金边富力城、马来西亚新山富力公主湾等不同形式的物业。另据富力地产官网消息，目前其在马来西亚的新山富力广场处于已开业状态。据介绍，马来西亚新山富力广场毗邻新山与新加坡的第一关口，拥有占地面积超过80万平方英尺的三层零售空间。该处商业广场的主要顾客是新山市民、新加坡人及国际旅客。

公开报道显示，2015年8月，富力地产通过旗下子公司在美国加州圣荷西收购了一处名为555 Fulton的高端公寓项目，富力计划兴建两栋高层住宅大楼。此后美国加州公共事业部被曝出腐败案，555 Fulton项目涉及其中。

不过，按照富力官方说法，此次陷入风波的Z&L Properties Inc.是由张力及其关联方在海外的私人资产。

征探君在Z&L Properties.Inc官网看到，其目标是“成为加州首屈一指的公寓开发商”。目前该公司旗下共有12个项目，价值超过20亿美元。其中，牵涉到此次行贿案的旧金山555 Fulton项目正是其中的一个项目。

有意思的是，2017年1月，一篇美国EB-5硅谷银塔公寓在深圳推介的文章出现在不少媒体上。根据当时的推介信息显示，该项目共募集约1亿EB-5资金，项目已于2015年2月开工，预计2017年8月完工。且该项目“由张力亲自签署完工保证，保障投资人绿卡获批集资金返款”。当时放出来的照片上也显示出“广州富力”“掌门人亲自掌舵”等信息进行宣传。

据多家媒体报道，美国旧金山硅谷银塔项目就是555 Fulton项目被推介到国内的名字，不过，征探君未能从官方渠道得到印证。

02

“不听别人意见”的老板

白手起家创立富力集团、海外疯狂置业投资、卷入“行贿”风波……张力也算得上是地产行业的风云人物。

张力于1953年出生于广东广州，祖籍位于广州市珠江村。1993年，张力决定正式投资房地产界。这时的他从原来任职的广州市天河区政府出来已经5年，主要从事装修和工程设计。

1993年，张力力邀来自香港的李思廉合资组建了广州天力地产集团有限公司，共投资2000万元，双方各占50%股权，这也就是后来富力地产的前身。

此后，公务员出身、性格外向直率的张力主管项目开发和工程管理，毕业于香港中文大学数学系、从事过证券分析工作的李思廉则主管公司财务和市场营销。

明确的分工之下，双方在各自领域有着绝对的话语权。张力曾在接受媒体采访时举例表示：“像买地，李先生从来不理，我一个人说了算。我也不搞那些前期调研、市场分析，这块地能不能买，我只要去看一眼，心里算算，大概用1个小时就可以断定这块地要或者不要。我从不想听别人的意见，别人提了也白提。”

不想听别人意见的张力，在投资领域杀伐果断。1994年，张力拿下没人敢买的一家外迁化工厂的地皮，为富力后来的发展赢得了第一桶金；2002年，富力集团以31.59亿元的天价竞得北京广渠门外一幅48.78公顷的地块，当时与之竞争的是商地置业、华润（北京）置地、SOHO中国有限公司3家京城实力派公司。敢于从潘石屹处“虎口夺食”，让富力集团迅速在北京站稳了脚跟。而后，张力更是放开手脚在全国抢地。

不过，杀伐果断的张力并不总能创造奇迹。开启全国扩张之后，饶是有李思廉在资金运作方面的强大能力，富力集团的资金链也开始逐渐紧绷。

2008年，富力一度被列为处境最危险的房地产企业之一。《中国企业家》在2009年1月的一篇文章中如此表述：“高达88亿元的未付地价款和上百亿元银行贷款，资产负债率高达139%，富力地产2008年数度传出资金链断裂的传言……”

后来，幸运度过“破产危机”的富力经历了3年业绩迟缓期。而后，不甘落后的张力和李思廉再度加入了高速扩张的房企队伍。2017年，富力以199.06亿元从王健林手中收购了万达旗下的77家酒店资产包，一时风光无限。

只是在经历了几年的狂欢之后，近两年来，新一轮的地产寒冬再度袭来，而这次调整对行业的影响程度，几乎超过了所有人的想象。

03

境内外债务展期

就在张力陷入“涉嫌行贿”风波不久前，富力刚刚因为债券展期成功而松了一口气。

11月10日，富力地产在上海证券交易所发布关于公司债券停牌进展的公告。富力地产方面表示，公司在今年9月8日就停牌债券整体展期事项召开了债券持有人会议，审议的正是关于调整停牌债券兑付方案和增加增信保障措施的议案。

9月22日，上述8笔停牌债券的展期议案均获得债券持有人会议表决通过。整体展期后，上述8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月成功延长到了3年以上。

与此同时，公司按照展期约定，向每个持有公司停牌债券的证券账户兑付不超过2000张（含）债券的本息。其中，“19富力01”在兑付工作后债券余额为零，已按规定从上海证券交易所提前摘牌。

征探君查阅《富力地产2022年公司债券中期报告》，上述8笔债券均在2022年底或者2023年上半年到期。截至今年6月底，上述8笔债券余额高达136.65亿元。

更令人吃惊的是，截至今年6月底，富力地产发行人口径的有息债务余额竟然高达1262.45亿元。其中一年以内的有息债务合计749.33亿元，占比超过一半。

而当时富力地产虽然有153.2亿元的账面货币资金，但其中132.96亿元都是受限金额，实际上能够动用的货币资金只有20.24亿元。

如今，8笔债券整体展期，这无疑凸显出李思廉在资本运作方面的能力。而就在今年7月，富力地产10只境外债券也成功完成了整体展期。

尽管顺利展期，境内境外债券的偿还也只是时间问题。在资本市场“长袖善舞”的李思廉和张力，迫切需要通过项目销售进行回款。

富力地产最新发布的销售数据显示，2022年1-10月，富力地产总的销售收入约为人民币352.2亿元，销售面积约为259.92万平方米；去年同期，富力地产总的销售收入约为1038.7亿元，销售面积约为804.8万平方米，中间的差距显然不是一星半点。

而在克而瑞日前发布的2022年1-11月销售排行榜上，富力地产已经掉到了第55位，较去年同期下滑了29个名次。

04

亏本卖资产筹钱

事实上，近年来，为了能够“活下来”，富力早就由之前财大气粗的“买买买”变成了卑躬屈膝的“卖卖卖”。

今年9月5日，富力地产公告称，公司间接全资附属公司广州兆晞投资有限公司（卖方）与北京英协置业投资有限公司（买方）及广州富京酒店管理有限公司（目标集团，以下简称“富京酒店公司”）签订协议，以5.5亿元出售富京酒店公司100%股权。而富京酒店公司主要持有的资产就是北京万达嘉华酒店管理有限公司。

值得一提的是，北京万达嘉华酒店正是富力在2017年从大连万达集团手中收购的酒店资产包中的一个。

富力地产方面表示，预计这次出售将录得亏损653.7万元。公司拟将出售事项所得款项净额用于偿还集团债务。

即便亏损也要坚持卖酒店还债，足以说明富力集团所面临的财务窘境。而另一方面，王健林留下的资产虽然划算，但消化起来也并不容易。

除了出售酒店，今年3月，富力地产公告称，将以9570.26万英镑（约合9.77亿港元）出售其英国伦敦房地产项目。富力地产表示，预计这次出售录得亏损约为6884.5万英镑（相当于7.03亿港元）。亏损程度之大，着实令人吃惊。

根据公告，富力地产董事会拟将出售所得款项净额用于偿还公司债务及用作集团的一般营运资金。

而再往前推，去年12月，富力地产在港交所公告，拟向黑石集团联属的基金附属公司出售广州国际机场富力综合物流园30%权益；当年9月，碧桂园服务以不超过100亿元的代价收购富力物业集团有限公司全资子公司富良全球100%股权。

值得一提的是，彼时的富力物业已经跟富力地产没有实质性股权关系，其背后的实际控制人李思廉、张力分别持股46.48%。卖掉富力物业后，富力地产随即宣布，李思廉和张力自掏腰包，为富力提供合计80亿港元的无息财务支持。这也能够看出，富力是真的缺钱。

然而，不断卖卖卖依然没有彻底拯救富力。今年8月，富力地产2021年度报告姗姗来迟。在这份年报中，富力地产也披露了当时的财务状况——截至2021年12月31日，由于集团无力偿还，本金总额为298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。此外，集团因各种原因遭到多方起诉。

现在来看，不少此前传出“爆雷”消息的企业都在纷纷自救，张力“被控行贿”传闻再度给这家老牌房企的发展蒙上一层阴影。想要重回高光时刻，李思廉和张力真的要小心翼翼，富力也再经不起大的折腾了。

“我曾难自拔于世界之大，也沉溺于其中梦话。不得真假，不做挣扎，不惧笑话……”在经历了繁盛时期的甜蜜之后，房地产企业家们或许要收起开始的贪婪，踏实卖房了。

作者 | 张玉

来源 | 征探财经（ID:teccj6)

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