作者：子非鱼

摘要：3月份热点城市二手房成交量继续狂飙，但降价房源占比超80%，可见热度主要是降价让利推动的。

01 | 新房成交开始分化

3月份已经结束，大家最想知道的应该是在2月份中心城市整体强势回暖之后，3月份它们的表现如何。

(资料图)

从新房成交量来看，差异分化越来越明显，有人​兴高采烈，有人愁眉苦脸。

中指院披露的数据显示，3月份一线城市强势复苏，新房成交环比上涨73%，同比上涨83.9%​。​二线与三线城市新房成交量整体也在下向暖向好。

分城市来看，诸葛找房披露的数据可以看到，北上广深一线新房成交都比2月份好很多​。​二线城市中则出现了分化现象。

南京、青岛​、成都、苏州这几个二月份表现优异的城市，3月份继续创下佳绩。

但济南、武汉、重庆、福州、大连5个城市，新房还没有2月份卖得好，环比出现了下跌​，呈现出了后劲不足的​明显现象。

尤其是东北的大连，环比和同比下跌均接近​8成。福州​环比和同比均腰斩。重庆环比跌去了三成。武汉相较于2月份也下跌了​近两成。

武汉方面，​新房成交从3月份开始下降。武汉2月份新房成交一度创下历年​2月份成交新高，成交了140.3万平米，而3月份只成交了114.76​万平米。不过从成交套数来看，武汉新房继续增加，3月份成交了14643套。

重庆进入3月份新房成交量直接跳水​，周度成交量被打回了原形。

福州亦是如此，进入3月份，​行情似乎戛然而止。

这几个城市为何会如此​？为何成都、南京、苏州等城市新房成交继续向好，而重庆、武汉、大连、福州等城市却出现了后劲不足的现象？

​一方面是因为后面几个城市的新房库存量太大，重庆、武汉的新房库存都在20万套左右。另一方面，则是二手房不断挂牌进入市场，降价让利抢夺了新房的​客户资源。

02 | 二手房成交量狂飙

从​3月份中心城市的二手房成交量来看，表现都还不错，而且大多都远远好于新房市场。

杭州方面，2月份成交量超7000套​，创下20个月来新高后，3月份继续创新高，冲破了万套。

3月份杭州 根据钱报美好生活研究院数据，今年3月杭州二手房成交数据继续攀升，整个杭州市（含临安、富阳，不含桐庐、建德、淳安）二手房共计成交10096套，环比2月涨幅达60%，同比去年3月更是上涨120%。

​成都方面，更是狂飙。

2月份的成都，二手房成交量高达19061套，​创历史新高。3月份，成交了28008套，继续创下历史新高。

广州方面，​也嗨了。

3月广州市二手住宅共网签12260宗和119万平方米，环比大幅增长23%和24%，同比增长46%和44%，网签宗数创下2021年5月以来的新高。

诸葛找房追踪的10个热点城市，二手房成交量无一不在大增。

二手房之所以比新房吃香，主要原因有二：

第一，去年以来的问题楼盘影响了购房者的选择，在买房仍有可能出现盲盒问题的​当下，不少人更倾向于买二手房。

克而瑞披露的2022年年末数据显示，武汉问题楼盘数量、套数和面积均位居全国第一，西安、郑州、昆明、长沙、南宁、成都等城市位居前十。

第二，二手房疯狂降价挂牌​。

进入2023年，二手房挂牌量不断增长的趋势仍在延续，而且随着成交量走暖，挂牌量增速比2022年更猛烈。

数据显示，2023年3月10个重点城市二手住宅挂牌量为195.67万套，环比上涨1.06%，同比上涨80.94%。

目前，重庆、成都、天津、南京、苏州、沈阳、合肥、西安、大连、佛山​的二手房挂牌量都在10万套以上。

不断增加的二手房挂牌，不是以涨价的姿态挂牌，而是主要以降价​来实现离场。

从诸葛找房数据研究中心披露的情况来看，当下杭州二手房挂牌房源中超过90%在降价。

其他热点城市，大体也是如此。 北京目前二手房涨价房源占比22.7%，降价房源占比77.3%。

上海与北京的情况非常相似，二手房房源中上涨比例只有22.8%，下降比例则高达77.2%。

广州很多开发商和部分业主在喊涨，但二手房降价出货仍是主流。​​

南京二手房房源中，降价占比79.96%。

苏州2月末的降价房源占比也接近80%。

整体来看，热点城市目前二手房挂牌量当中，涨价房源只占17.5%，降价房源则超过了80%。

可见，热点城市的二手房成交不断向好，主要是二手房降价让利​促成的结果。

二手房扎堆降价挂牌，一方面是炒房客认为此时正是套现离场最佳时机，另一方面则是很多人在“带押过户”利好之下，进行改善​。

所谓“带押过户”，就是房子不用还清贷款的情况下也能实现买卖过户，节省了时间成本和资金成本。

目前全国有30多个城市发布了“带押过户”举措，几天前自然资源部和银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”。

这意味着，在降价让利叠加“带押过户”之下，后续热点城市的二手房成交量可能会继续​走高。

03 | 房价会大涨吗

​在成交量走暖之下，仍有人口增量的中心城市，房价会逐渐企稳、横盘，甚至在货币超发之下，缓慢上涨。有实力的刚需，此时可以​入场。​

但没有大涨的基础：

第一，目前热点城市二手房成交量活跃热度，主要是降价让利促成的。从目前热点城市二手房挂牌量的涨价与降价占比来看，显然已经没有了上涨的基础​。

第二，​主要是刚需在买房。

以成都来看，成都3月份成交的2.8万套房子，在成交结构中，150万以内的刚需上车型二手房成交占比达到六成，150万-300万总价房源占成交的三成，刚需是成都二手房市场的绝对主力。

换句话说，从挂牌量不断增加和降价房源高企角度来看，投资仍​没有多少。而房价上涨仅依靠刚需是不能够的，过去每轮房价上涨，力量主要在投资​热钱疯狂流入。

第三，从目前官方披露的宏观经济数据来看，失业率不降反增，工业利润跳水，PMI走弱，出口以美元计价仍在下跌来看，经济和收入复苏仍充满挑战​。

第四，中心城市人口增量不再​明显。

去年人口增量第一，增加了120万的武汉（因为2020年人口普查叠加疫情导致数据失真，2021年武汉真实人口增量应该在20万左右），2022年人口增量只有9万。

成都也从去年的24.5万人口增量跳水至7.6万。杭州、西安人口增量也跌破了20万，宁波、南京常住人口增量跌破了10万，厦门从去年的增量10万直接跳水至2.8万。

数据：各城市统计局

随着总人口见顶转向，人口出生率不断下滑，中心城市即便还有些许人口增量，也不再明显。

在这种背景下，购房需求会逐渐见顶，中心城市的楼市会逐渐进入存量时代。而供应超大的一批中心城市，如果产业不够强劲，可能会面临持续调整的结局。