被市场称为“王炸”的深圳湾百亿级豪宅地块,如市场预期那般,引起了一场鏖战。
6月30日,深圳正式拉开第二批次居住用地的拍卖序幕,位于深圳北站国际商务区重点片区的A811-0347地块被深业置地以底价14.41亿元拿下。而位于深圳湾超级总部基地的T207-0060地块(下称“深圳湾地块”)却在房企们100多轮的争抢中,触及最高限制地价后进入竞全年期自持租赁住房建筑面积环节。
(资料图片)
深圳公共资源交易中心披露,共有6家房企参与深圳湾地块的竞买,中指研究院深圳分院指出,这6家房企分别为华润、招商、保利、中海、中铁和越秀。最终,该地块由中海以总价125.32亿元和5.85万平方米的自持面积竞得,溢价率达到15%,楼面价将近6.03万元/平方米。
在深圳湾地块之前,深圳2013年以来出让了7宗总价超过百亿的地块(含住宅用地、商办用地),其中,仅有两宗由央国企拿下。上一宗百亿地块诞生于2020年5月,彼时,龙光凭借115.97亿元的总价、4.08万平方米的人才房配建面积力挫10余家房企,竞得前海片区一宗住宅用地,溢价率高达45%。
如今,无论是民营房企,还是央国企,对于资金的使用都较以往要审慎,而深圳湾地块之所以引起国央企们的“厮杀”,原因在于地段优质和新房限价政策为企业创造出的利润空间。同时, 对“70/90”户型限制政策的解除亦为该地块增加了不少吸引力。
一名不愿具名的房企投拓人士向时代财经进一步指出,地块所处区位比较好,可为楼盘形成品牌效应,“在新房限价的情况下,项目开盘就可以比较快售罄,创造好的现金流”,这也是房企积极竞拍深圳湾地块的主要原因。
时代财经了解到,深圳湾地块与地铁2号线红树湾站的直线距离不到300米,其所在的深圳湾超级总部基地,总部大厦林立,已建成或在建的包括TCL、神州数码(000034)、OPPO国际总部、招商银行总部、中兴通讯总部、天音控股(000829)总部等。
多年来,深圳湾总部基地内罕有宅地出让,而附近的二手房小区中信红树湾、红树西岸和御景东方花园均为深圳知名豪宅,目前二手房市场价可达15万元/平方米至21万元/平方米。
而根据深圳公共资源交易中心的要求,该地块限定的普通商品住房平均销售价格为不高于13.33万元/平方米(不含室内装修价格)。
新房限价政策的存在让购房者对“打新”乐此不疲。乐有家研究中心指出,6月12日,深圳总价千万以上的网红楼盘海德园A区结束选房,一日之内237套住宅全部售罄,中签率仅为36%;而近期入市的深业云海湾花园在其微信公众号披露,6月24日线上选房15个小时便实现900套的成交,开盘当日去化率超过90%,单盘揽金100亿元,该楼盘的总价区间介于900万元至1931万元。
尽管深圳湾地块的成交楼面价已接近6.03万元/平方米,并且新房限价13.33万元/平方米,但上述房企投拓人士称,项目仍有正常的利润空间,“自持部分没有市场价,基本上就是各家自己评估,每家房企的测算都不太一样,差距会比较大,但项目利润空间大概能到10%”。
在深圳湾地块成交之前,市场存在部分声音认为,该地块或将因为房企的激烈竞争,双双触碰最高限制地价和最高自持面积而进入摇号环节,不过,最终摇号没有出现。
“这样的结果符合预期,现在能拿这种大体量地块的房企也基本都是以大央企为主了”,上述房企投拓人士表示。
而支撑房企拿地的信心很大程度在于豪宅市场的相对坚挺。乐有家研究中心的数据显示,今年以来,深圳总价1500万元以上的高端项目成交占比持续上升,尤其到4月份,市场有所放缓,豪宅成交占比却加速上涨,6月更是创下新高。
不过,乐有家营销总裁贺玲向时代财经指出,深圳豪宅市场成交只能算“清凉”,所谓的“火热”也只是相对于目前的市场总体成交量而言。
“改善需求、置换需求在住房消费中的占比提升了,这类客户往往具备购买力和名额,看准了优质房源不会太犹豫,部分客户还认为现在是抄底时机”,贺玲预计深圳楼市的两极分化还会持续一段时间,“总体而言,豪宅成交现状在今年下半年也会持续下去”。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅亦认为,豪宅热销只是个案,不能代表整个深圳楼市的常态,“豪宅交易火热并未影响整体市场格局,它的行情走势对楼市影响非常有限,后续楼市整体复苏需要更强的动能”。
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